Rynek biurowy w Szczecinie jest jednym z najmłodszych i najmniej rozwiniętych rynków w Polsce. Nowoczesne zasoby powierzchni biurowej są w Polsce zlokalizowane w siedmiu miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi. Do niedawna te miasta przy rozpatrywaniu nowych inwestycji biurowych były pierwszym wyborem deweloperów.

Zasoby powierzchni biurowej
Na koniec trzeciego kwartału 2010 całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Szczecinie wynosiły ok. 75,000 m2, co stanowi jedyne 4% udziału w rynku porównując do sześciu największych rynków regionalnych w kraju. Zdecydowana większość tej powierzchni zlokalizowana jest w centrum miasta pomiędzy Al. Wojska Polskiego, Al. Wyzwolenia i pl. Rodla.

Szczecin na tle głównych miast regionalnych
Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej

Większość projektów biurowych w Szczecinie to starsze budynki o niższej jakości z całkowitą powierzchnią najmu nie przekraczającą 4 000 m2. Największym projektem jest PAZIM o powierzchni 22 000 m2, który został ukończony w 1992, natomiast do niedawna jedynym biurowcem klasy A był MARIS o powierzchni biurowej 7 500 m2 ukończony w 2005. W lipcu 2010 roku do użytku został oddany budynek OXYGEN, którego deweloperem jest Echo Investment. Jest to budynek klasy A o pow. 14,100 m2. Budynek ten jest praktycznie jedyną alternatywą dla większych najemców zainteresowanych ulokowaniem swojego biura w Szczecinie. Dlatego też większość powierzchni w Oxygenie jest już wynajęta lub zarezerwowana.

Nowa podaż
W związku z tym, że rynek biurowy jest we wczesnej fazie rozwoju, całkowita nowa podaż od 2000 wyniosła tylko około 16 000 m2 z czego prawie połowę stanowił MARIS. W 2009 zasoby zwiększyły się o 4 200 m2 a do końca trzeciego kwartału 2010 wzrosły o dodatkowe 16 000 m2 i ta liczba już raczej nie ulegnie zmianie do końca 2010. Jak widać z danych liczbowych rynek szczeciński zyskał w 2010 ważny zastrzyk nowoczesnej powierzchni biurowej, umożliwiający miastu konkurowanie o najemców z sektora BPO / SSC. Natomiast rok 2011 będzie trudnym okresem, ponieważ z prognoz wynika, że nowe projekty biurowe – jeśli ich budowa ruszy najpóźniej w I połowie 2011 – będą gotowe w 2012 roku. Szczecin przez to będzie mieć lukę podażową przez kilkanaście miesięcy – zakładając, że popyt nie będzie maleć.

Według planów deweloperów, jedynie budynki Bogusława 46 i Liberty House mogą być ukończone w 2011 dając tym samym ok. 7,500 m2 biur. Natomiast większość planowanych inwestycji biurowych będzie oddana do użytku w 2012 roku i później. Pięciu deweloperów ma ważne pozwolenia na budowę, ale jeden z nich ma realną szansę na rozpoczęcie budowy w niedalekiej przyszłości. Jest to spółka Swedecenter, stojąca za projektem Brama Portowa. Spółka ta nalezy do grupy IKEA i do tej pory w Polsce realizowała inwestycje ze środków własnych, bez konieczności wspierania się finansowaniem bankowym. Finasowanie nowych projektów deweloperskich jest nadal ograniczone, a budowy części z zapowiadanych projektów rozpoczną się jeżeli będzie zabezpieczony odpowiedni poziom umów przedwstępnych, który jest wymogiem banków i obecnie wynosi zwykle 40-50% całkowitej powierzchni budynku.

Dodatkowo, do typowo komercyjnych budynków wymienionych wyżej, można dodać jeden projekt biurowy, który jest przeznaczony dla firm z sektora high-tech oraz badań i rozwoju. Ten projekt to Szczeciński Park Naukowo-Technologiczny, który będzie budowany w kilku fazach między 2010 a 2020 rokiem. Pierwszy budynek został uroczyście otwarty w dniu 29 września 2010r. Także Uniwersytet Szczeciński i Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny utworzyły inkubatory przedsiębiorczości, które jednak działaja na mniejszą skalę i są przeznaczone dla studentów i absolwentów, którzy planują otworzyć własne firmy. Zarówno park jak i inkubatory oferują doradztwo i wsparcie, jeśli wymagane, oraz preferencyjne warunki wynajmu powierzchni biurowej. Stanowią one jednak rozwiazanie lokalowe głównie dla małych firm rozpoczynających działalność.
 
Popyt
Brak powierzchni biurowej w Szczecinie spowodował kilka problemów z wyborem odpowiedniej powierzchni dla nowych firm. Te, które chciały prowadzić działalność w Szczecinie musiały zmierzyć się z deficytem powierzchni biurowej, ponieważ często wskaźnik pustostanów był na poziomie 1% – 2%. Popyt w większości był kreowany przez firmy lokalne i instytucje finasowo – ubezpieczeniowe. Jednak w ostatnich latach Szczecin stał się bardziej popularnym miejscem dla centrów BPO (Business Process Outsourcing) i SSC (Shared-Service Centre), które będą dominującym istotnym  źródłem popytu na powierzchnię biurową w przyszlości. Największą umową najmu zawartą w Szczecinie w 2010 roku do końca trzeciego kwartału, była transakcja z firmą Tieto, która wynajęła ponad 4,600 m2 w budynku OXYGEN, do którego firma zacznie wprowadzać się od grudnia. Firmie Tieto w tej transakcji doradzała firma King Sturge.
Zmiana w postrzeganiu Szczecina jest rezultatem kilku czynników. Po pierwsze, po 3-4 letnim silnym napływie najemców z sektora BPO i SSC do sześciu polskich miast regionalnych nieruchronne było pojawienie się krótkoterminowych problemów z dostępem siły roboczej. Idąc dalej, więcej graczy na rynku lokalnym oznacza większą konkurencję w zatrudnianiu nowych pracowników. Było to szczególnie zauważalne we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Katowice i Łódź nadal nie korzystają w pełni ze swoich możliwości z przyczyn niezależnych od oferty rynku nieruchomości, a Poznań powrócił do gry po dwóch latach przerwy spowodowanej brakiem podaży powierzchni biurowej. Władze lokalne w Szczecinie rozsądnie dostrzegły, że nastaje odpowiedni moment dla kolejnej grupy miast regionalnych takich jak Szczecin, Lublin czy Bydgoszcz, a by włączyć się do konkurencji o tego typu najemców. Dział promocji miasta dokonał wspaniałej pracy czyniąc Szczecin widocznym ze swoimi zaletami – łącząc zarówno czynniki biznesowe (populacja, centra akademickie, niskie koszty pracy, znajomość języków obcych, dostęp do lotniska, itd.) jaki i ofertę miasta dla przyszłych rezydentów / gości (obiekty kulturalne i sportowe, baza hotelowa, szkoły, parki, rozrywka, itd.). Miasto rozpoczęło również współpracę z międzynarodowymi doradcami, wysłuchując i wprowadzając w życie ich sugestie.

Do dzisiaj, rosnąca atrakcyjność miasta dla sektora BPO/SSC udowodniona została dzięki firmom, które zdecydowały się zlokalizować swoje oddziały w Szczecinie. Można tu wymienić Asseco, Comarch, Macrologis, Stream International, Arvato Services, BL Stream czy Coloplast,  którego Europejskie Centrum Wsparcia Finansowego otwarto w listopadzie 2009.

Największe firmy działające w Szczecinie (biorąc pod uwagę liczbę zatrudnionych) to Tieto, skandynawska firma z sektora IT, której zatrudnienie może sięgnąć 500 osób w 2011, i Unicredit, który rozpoczął działalność w zeszłym roku a już zatrudnia 280 pracowników w Szczecinie i ma dalsze plany rozwoju w odniesieniu do szczecińskiej lokalizacji. W chwili obecnej trwają finałowe negocjacje z kolejną firmą z sektora BPO/SSC, która wybrała Szczecin na lokalizację jednego ze swoich centrów usług, w którym planuje zatrudnić ok. 200 osób.

Czynsze
W tym roku w Szczecinie został ukończony pierwszy od 2005 roku nowoczesny biurowiec klasy A - Oxygen. Budynek ma 14,100 m2 powierzchni biurowej, jednak ze względu na duże zainteresowanie i praktycznie brak konkurencji, obecnie dostępne pozostaje ok. 2,000 m2, które i tak jest przedmiotem negocjacji. Oprócz Oxygena, najemcy mają jeszcze do dyspozycji nieduży budynek przy ul. Mazowieckiej 13B, który oferuje ok. 780 m2 powierzchni biurowej klasy A. Od początku 2011 roku dostępne będzie też ok. 3,000 m2 powierzchni, którą firma Tieto zwolni w budynku przy ul. Wyszyńskiego 30 (obok Hotelu Campanille).
Dlatego, że podaż rośnie wolno i rynek biurowy charakteryzuje niski wskaźnik pustostanów, koszty najmu w Szczecinie nie zaliczyły takich spadków wywołanych przez recesję jak w pozostałych miastach regionalnych.  Czynsze wywoławcze za nowoczesną powierzchnię biurową mieszczą się w przedziale 14,00 – 15,00 EUR/m2/miesiąc, przy czym pakiet zachęt i budżetu na aranżację zależy od powierzchni wymaganej przez najemcę, jego kondycji finansowej i długości umowy najmu.

W istniejących budynkach klasy B lub w modernizowanych kamienicach, zaadaptowanych do pełnienia funkcji biurowych, czynsze nominalne wahają się od 45 do 52 zł/m2/miesiąc. Opłaty eksploatacyjne w nowoczesnych budynkach są na poziomie 15 -18 zł/m2/miesiąc, a w budynkach niższych klas 8 – 10 zł/m2/miesiąc.